福祉施設への用途変更
数年前より日中活動系サービスを開所するにあたり、「日中活動系サービスの申請調書」というような名称の書類を出さなければならなくなりました（名古屋市、愛知県など）。その中の項目で「建築基準法における必要な要件」として、“既存建物で用途変更面積が２００㎡を超える場合”は確認済証の写しを添付しなければならなくなりました。同様に「消防法における必要な要件の確認」ということで消防用設備設置届の写しも添付が必要となりました。消防関係はこちらを参考にしてください。
すべての建築物には「用途」というものがあり、例えば事務所をリフォームして生活介護を開所したいと思えば、事務所から福祉施設への「用途変更」をしなければなりません。上に書いたように２００㎡以下（２０１９年６月２５日に１００㎡→２００㎡以下に改正されました）であれば必要ありませんが、建築基準法に適合しなければならないのは同様です。用途変更をする際に必要な申請が「確認申請」と言われるものになります。「確認申請」を出してＯＫをもらうと上記の「確認済証」がおりてきます。
この「確認申請」は建築主本人が申請する場合を除き、建築士以外の者が確認申請の代理業務を請け負うことはできません。
名古屋市の場合、２００㎡以下でも建築士に建築基準法に適合しているかを確認させ、その建築士の名前で「適合している」旨の報告書を提出しなければならなくなりました。名古屋市の人はこちらを御覧ください。
福祉施設にするためのハードル
福祉施設は「特殊建築物」と呼ばれる建築物となります。“特殊”な建築物です。通称「特建」。なんだか大げさな名称ですね。でも「一戸建て住宅」と「事務所」くらいが特殊建築物から外れるだけで、あとの世の中に存在する建築物は福祉施設を始め、学校、病院、デパート、飲食店、物販店、倉庫などほとんどの用途が特殊建築物に相当します。ちなみにグループホームは福祉施設ではなく「寄宿舎」という用途になります。施設ではなく住宅、という考え方です。
福祉施設は一戸建ての住宅と比べるとかなり厳しい基準となります。例えば２階建てであれば床面積によっては階段が２つ必要になることもあります。階段が２つある一戸建てなんてまず見ないですよね。階段に関しては階段１段の高さ、奥行きが一戸建て住宅よりも厳しくなります（緩やかな階段が必要）。あと、一戸建てにはなくて必要になるのが「非常用照明」です。これは停電時でも避難できるようにバッテリーなどで避難経路を照らす装置です。こんな設備も一戸建て住宅では付いてませんよね。
消防設備に関しては“お泊り”があるかないかで必要となる設備が大きく変わってきます。スプリンクラー設備や自動火災報知設備（通称「自火報」）などです。これらの消防設備はここ数年で法律が大きく変わったことは皆さんもよくご存知かと思います。ただ、日中活動系に関してはそんなに厳しくありません。誘導灯と消火器くらいでしょうか。
建築関係だけでも様々な要件を満たして、やっと福祉課への指定申請の俎上に載るわけです。
物件探しの時に最低限おさえるべきこと
用途変更の確認申請をするために必要とされる書類に「検査済証」というものがあります。これは建築物が建築基準法に従って建てられたという証明書になります。完了検査という検査を受けて建築基準法に適合していれば「検査済証」がおります。古い建物、特に一戸建て住宅だとこの「検査済証」がない場合があります。昔は確認申請さえ出していれば完了検査は受けなくても良いという風潮がありました。
物件を探す際には不動産屋に検査済証があるかを聞いてください。ない場合はその物件は諦めましょう。実際にどんな工事がなされたのか分からないので、利用者さんに安全を担保できません。どうしてもその物件を諦められないという場合は奥の手（建築基準法適合状況調査［通称：ガイドライン調査］←手間も費用も膨大にかかる）がありますが、できれば検査済証がある物件を借りてください。もちろん確認申請書、確認済証（古い物件の場合、「確認通知書」と書かれている書類）、当時の図面もぜひ欲しいところです。
こんな物件だと用途変更しやすい（日中活動系の場合）
２階建ての福祉施設であれば、木造の場合は２階の福祉施設の部屋になる面積が５０㎡を超えると階段が２カ所必要になります（緩和規定ができました：小規模建築物における直通階段の設置の合理化について）。準耐火建築物、耐火建築物の場合は同様に１００㎡を超えると階段が２カ所必要になります。生活介護の新規申請の場合、最低人員が２０名なので、一人あたり４㎡必要とすると、作業室と多目的室だけでも８０㎡が必要となります。木造２階建ての住宅だと、ほぼ間違いなく階段が２つ必要になります。階段を増やすというのは結構面倒で、構造や法規などいろいろと制約がかかり、簡単にはいかないものです。
できれば建物を借りるならば、準耐火建築物または耐火建築物の建物を借りたほうがメリットが大きいと思います。準耐火建築物、耐火建築物とはどんな建物でしょう。ざっくりと言えば「鉄筋コンクリート造（以下、ＲＣ造）、もしくは鉄骨造の建物」です。古い建物だと確認済証に「準耐火（簡易耐火）」や「耐火」の文字を見つけられないこともありますが、建物の構造が上記のものであれば、まずそうだと思います。日中活動系の施設の場合、のちのちパーテーションで小分けにするにせよ、大きな空間になっている方が使いやすいことが多いと思います。ＲＣ造、鉄骨造なら木造に比べて部屋を一つの大空間にするのも簡単です。
例えばＲＣ造の２階建て住宅が見つかったとします。ここでまた問題となるのが「階段」です。また？と思いますよね。建築基準法は人命第一主義なので、避難経路になる階段に関してはとても細かく基準が決まっています。今度の問題は階段の数ではなく「蹴上（高さ）、踏面（奥行き）」の数値です。具体的にいうと住宅の場合、蹴上２３ｃｍ以下、踏面１５ｃｍ以上の規定が、福祉施設になると、蹴上２２ｃｍ以下、踏面２１ｃｍ以上になります。最近の住宅ならまず問題ありませんが、古い住宅だと階段が急で、福祉施設の規定に当てはまらない場合があります。但し、最近の住宅であっても階段の途中に曲がり角があり、そこが３分割の階段状になっている場合も規定に当てはまらない場合があります。これも規定に合わせるのはかなり面倒で、簡単にはいきません。※H29年9月より緩和規定ができました！これにより、階段の両側に手すりを付ければ蹴上２３ｃｍ以下、踏面１９ｃｍ以上でもＯＫとなります。が、両側に手すりがあっても階段は緩やかの方が安心です。。。
賃貸物件でそこそこ物件数のある、２階建ての事務所や店舗なら、階段の規定は福祉施設と一緒なので安心かと思いきや、事務所や店舗には「採光」という落とし穴があります。「採光」とはどれだけ居室に光が入ってくるかを窓の面積で表したものです。事務所や店舗には採光の規定がないのですが、福祉施設は居室の床面積の７分の１以上の採光面積が必要です。事務所や店舗だと道路に面して大きな窓が開いていることが多いですが、これもない場合、かなり厄介なことになります。窓を増やすにしてもＲＣ造では構造の問題に関わってきます。
ここに来て、２０１９年の建築基準法改正で、木造３階建てでも福祉施設への用途変更がＯＫとなりました。ただし２００㎡未満に限りますが。。。
まとめますと……
・「検査済証」のある建物
・建物の構造はＲＣ造または鉄骨造
・階数は平屋か２階建て（検査済証に「耐火建築物」と明記してあれば３階建てもあり？）
・階段は蹴上２２ｃｍ以下、踏面２１ｃｍ以上（両側に手すりを付ければ緩和できる）
・道路に面した窓が大きい
こんな建物だと用途変更がしやすいと思います。
「確認済証（古い物件の場合、確認通知書）、確認申請書、図面」も忘れずにチェック！です。
文章だと分かりづらいのでフローチャート風にしてみました。
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建物を購入する前、賃貸契約をする前には一級建築士に相談することをおすすめします。契約をしてから用途変更が難しいとなると取り返しが付きません。